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2013.05.15

房產稅降不了深圳房價

導語:深圳市地稅局副局長兼新聞發言人楊龍表示,盡管“國五條”提出擴大試點范圍,深圳作為一線城市開征房產稅的可能性非常大,且具備征收房產稅的基礎條件,但深圳何時開征至今仍是未知數。

“中央對房產稅擴大試點態度十分謹慎。”深圳市地稅局副局長兼新聞發言人楊龍明確告訴記者,盡管“國五條”提出擴大試點范圍,深圳作為一線城市開征房產稅的可能性非常大,且具備征收房產稅的基礎條件,但深圳目前尚未收到過中央關于試點的通知,何時開征至今仍是未知數。
楊龍認為,從上海、重慶的經驗來看,目前稅收調控對抑制房價作用有限,只是輔助手段,如果以同樣的力度,深圳即使開征房產稅,也很難控制房價上漲。“需求在那兒明擺著,從城市人口、經濟總量和土地供給來看,深圳房價很難降下去。”
“主動權不在地方”
深圳已做好房產稅開征準備的說法,在深圳市政府機構看來,實際上是市場的單方面揣測。
在今年兩會上,深圳市長許勤表示,“國家根據房地產的全國需要和試點的需要,(對房產稅)作統一的布置,如果布置到深圳,我們會按照國家的要求進行這項工作。”
楊龍向記者表示,主動權不在地方,房產稅是否開征由國務院決定。只有等通知下來,深圳才會做相關準備。
據了解,對房產稅開征,地方上需要準備的工作包括房產信息和系統聯網,確定征管機構,配置相關人員,以及工作流程和細則制定。
市場普遍認定為深圳已對房產稅開征做好準備,是源自于2011年深圳完成對存量房全面評估價格的系統工作,從當年7月11日起,深圳開始正式實施存量房交易按政府評估指導價計稅,并將根據深圳市房地產市場交易的情況定期進行更新。而此前,深圳房產交易登記價格,均為一手房原始價格,在房價近年來暴漲的趨勢下,房產登記價格遠遠低于市場成交價,使政府少征不少稅。
完成存量房評估指導價系統工作,是開征房產稅的基礎,2012年深圳存量房征稅從普通住宅擴大到商鋪、寫字樓等所有不動產形態,涵蓋所有存量房,走在全國前列。深圳房地內參創始人尹香武也認為,深圳房產家底清楚,產權明確,開征房地產稅的條件是全國各城市中最好的。
但在楊龍看來,這并非完全是針對房產稅開征所做的準備。事實上,在北京、上海等城市多年前就已實施按評估價征稅的方式。
其背景是,2010年財政部、國家稅務總局專門下發通知,要求各地從2011年7月起試點應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作,即對價格偏低的房產交易實施評估核定征稅,主要目的在于堵塞“陰陽合同”產生的稅收漏洞。
“到底如何征收,征收的范圍、手段是什么,地方需要配合,但上面現在都沒有明確指令,我們不可能有太多想法。”楊龍說,房產稅涉及范圍廣,中央對稅收政策出臺會非常慎重,需要多方調研、論證,還需要總結上海、重慶的經驗,何時出臺尚未可知。
為何遲遲未擴容?
如果從這兩個試點城市的條件來看,目前中國的多個城市具備征收房產稅的條件,但第二批試點城市遲遲未擴容。
“首先要想清楚開征房產稅的目的是什么。”楊龍指出,目前社會對開征房產稅的目的存在爭議,為了房地產市場調控,還是擴大稅源代替土地財政?目的不同,手段就不同。就深圳而言,房地產稅收收入占財政收入比例只有百分之十幾,2012年深圳地稅收入為1405億,經濟產業結構較好,房地產對深圳整體財政收入影響并不大。
而民間對房產稅的爭議也從未停止過。招商地產一位高管對記者表示,管理層最初提出征收房產稅出發點,是因市場炒作房地產太瘋狂,持有成本幾乎為零,基于這個目的開征有合理之處,不合理的地方在于,政府所定地價已將未來幾十年的收益一次性收回,業主買房后再交稅屬于重復征稅。
“在歐美,國家征收房產稅后如何花,都有詳細的界定,用于學校、醫院和市政基礎設施建設的資金分別多少,賬目十分清晰,業主交稅后能夠享受到政府的回饋,但我國的稅收是一筆糊涂賬。”該高管認為,重慶、上海只是試點,且征稅范圍很小,影響有限,但如果在全國鋪開,阻力會非常大。
中原地產華南區總經理李耀智也認為,第二批試點之所以難產,是因為政府對房產稅作為調控還是稅收工具尚未界定清楚,因此征收范圍難以確定。如果作為調控手段,對二套房以上家庭征稅,增加持有物業成本,對市場打擊不小。而如果是作為永久性的稅收收入,針對全部家庭征收,將對整個經濟發展產生影響,出臺時間也會比較長。  
楊龍認為,長遠來看,房產稅將成為地方財政的重要來源之一。

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